家を買うリスク

　

不動産の購入というは、個人にとっていわゆる一生に一度だけの特別な体験になることが多い。

しかも人生で最も高額な買い物だ。

　

そのためか希少品として特別な感情を持ったり、 売る側の理屈を鵜呑みにして購入した結果、購入時より価値が安くなってしまうということが当たり前になってしまっていることは、みなさんよくご存知の通り。

つまり金額が大きいため、冷静な判断ができずにパニック状態で判断をしてしまいがちになるというリスクを潜在的に持っている商品なのだ。

　

そのため最近では、日本でもようやく金融商品と同じように「収益還元法」という値段を算定する方法が脚光を浴びてきている。

本来は不動産もそこで得られる収益力を逆算してその物件の価値を求めるというのが基本的な考え方だ。
　　

ではインフレになったとき、本当に不動産の価格は上昇するのだろうか？

私がシアトルへ住むきっかけになったのは、不動産のマネージメントのためだったのだが、アメリカの不動産に関しての知識がなかったため、アメリカ人のビジネスパートナーとともに、シアトルの不動産王のもとで一年以上勉強することにした。

というのは、アメリカでは日本人の「不動産ババ抜き」は全米に知れ渡っているほど有名で、日本の大企業から個人まで、大損をして撤退をしているのが現実だったからだ。

　

アメリカでは誰も見向きもしない物件でも、日本の利回りを考えると、はるかにいいため、高い物件でも「いい物件」を買ったと 勘違いしている日本人や、日本の企業の何と多いことだろう。

日本とアメリカでは、価値観も習慣も違う。

　

だが共通する部分も多い。

たとえば、不動産の賃料は上昇するにしてもゆっくり上昇するという点は共通している。

　

それも、その物件のマネジメントがきちんとしているという条件が揃っていての話だ。

　

　
インフレ時にインフレに応じて賃料を上げることができるのは、本当に競争力のある都心のオフィスビルくらいだ。

だがそのオフィスビルでさえ、最近は大規模開発が続いているため、大きな需要があるというわけではない。

　

都心のオフィスビル賃料は、一時大きく値を下げたが、ビジネスは都心の方が儲けるチャンスが多いため、 都心部に限っては、いい物件なら競争力はいまだにあるといっていいだろう。

　

だが大規模物件が続々と完成しているため、これから 賃料がどんどんと上がるのは新築の物件だけになるだろう。

私がシアトルへ住み始めたとき、つまり20年以上前に、アメリカではすでに、オフィスの供給過多という状況に直面していた。

　

日本では最近、リストラで復活しつつある企業が増えているため、オフィス需要は少しは伸びているが、賃料 でいえばようやく下げ止まったか、ほんの少しプラスに転じたという程度でしかない。

だから今後インフレが進み金利が引き上げられれば、金利の上昇が賃料の上昇ぺースを上回ることになる。

　

そうなると逆に不動産価格自体が下落する可能性は高くなる。

アメリカでは、すでにこれから日本が迎えるであろうプロセスを、すでに経験していたのだ。

　

　

不動産投資信託をご存知だろうか？

預け入れ期間は存在しないうえにいつでも売却は可能。

　

投資対象は不動産だから空室リスクや自然災害リスクも存在する、元本保証のない商品だ。

不動産投資信託は、低金利時代に、3%や4%という利回があるため、地方銀行や信金のような貸出先がない金融機関がせっせと買い漁っていた。

　

ではここで、地方の金融機関が、1%の利回りの長期国債よりも利回りがいい3%の不動産投資信託を購入し、もしインフレが上昇し、国債の利回りが5%になったとしよう。

彼らにすれば不動産投資信託には不動産価格下落のリスクがあるわけだから、不動産投資信託の利回りも7%くらいにならないと 割が合わない。

　

だが、短期間に賃料を倍に上げることはできない。

つまり、価格が下がることになる。

　

このように金利が上がれば不動産価格は上がるどころか、市場の需給や金利とのバランスで急落する可能性の方が高いわけだ。

　

　
多くの人は「インフレ」になると円が暴落し、トイレットペーパー が値上がりすると言う経験があるため、不動産の値段までもが上がるというイメージを持っている。

だが、不動産の価格が上がるケースを考えると、それは限られた非常に条件のいい物件に限られるのだ。

　

つまりほとんどの不動産は、下がる可能性のほうが大きい。

景気が回復しているといわれてる中、日本の路線価を見ても全国平均では未だに下げ続けている。

　

このように何よりも事実が雄弁に現状を物語っている。

その一部の都心部では今後の値上がりを見込んで、ワンルームマンションが激増しているが、これほどパカバカしい資産運用方法は他にはない。

　

だがマネーＩＱの低いオーナーは、不動産業者の説明を信じ、彼らの薦めるマンションを言われるがままに買ってしまう。

「家賃をこれだけ払うのでしたら、それより安い金額で、これだけの物件が買えますよ。」というのが業者の殺し文句。

　

結果的に倍以上を支払う長期ローン組み、金融機関を儲けさせることになるのだが 、それでも投下資金に対して利回りがよい物件なんて、果たしてどれだけあるのだろうか？

「不動産はインフレに強いですし、将来の年金代わりにもなりますから」という何も根拠のない宣伝文句を鵜呑みに してしまう。

　

ほんとうにそうなるのかどうかを、自分で調べる人なんて皆無だ。
　
新築物件といっても少し住めばそれは中古物件。

　

それが20年、30年もたてば廃墟のようになってしまい、当然資産価値も下がってしまう。

そうならないためには途中で定期的な追加投資が必要で、それを怠れば莫大な修繕費用がかかることになる。

　

だが何よりも大事なのは、上質なテナントを集め、収益構造を磐石にするマネージメントをどれだけできるかだ。

アメリカの物件は、基本的に土地の値段というのはそれほどの価値はない。

　

　
それよりも建物の仕様に加え、そこから発生するリターンがよい物件へ仕立てることができれば、高い値段で売却することができるのだ。

日本のように、土地が勝手に上がるのをただ待てばいいというような生易しい姿勢では、不動産ビジネスでの勝者にはなれない。

　

だからといって途中で処分するにも、おいそれと売却できるものではない。

アメリカのように、家族の増減に応じて家を住み替えるというシステムがない日本では、売りたいときにいい値段で売る事は絶望的だといっていいだろう。

　

　

業者は売らんがために、費用をかけたパンフレットを作り、新聞へ宣伝を打ったりチラシや電話セールスまで仕掛ける。

そのような仲介業者 の中間マージンは当然上乗せされている。

　

アメリカではそんなバカらしい費用を払う買い手はいない。

不動産を収益物件として考える場合、本来は投下資金に対してどれだけの利回りになるかをきちんと計算して買う商品だ。

　

　

つまり不動産というものは本来、キャッシュで買うか、有り余る黒字がある企業が収益物件として投資するもの なのだ。

そうでなければ採算が採れるわけはないことは、冷静になって考えればわかるはずだ。

　

これは個人の住宅でも全く同じことだ。

幸いにもアメリカで4回住み替え 、2回家を買い替え、さらにアメリカの不動産のプロから一年間みっちりと、学習するという貴重な経験から言えることは、日本で家を買う場合、大きなリスクを抱えることになることを承知の上で買うことだ。

　

　

日本ではさらに地震という独自のリスクがさらに積み上げられる。

地震が来て莫大な修繕費がかかろうとも、壊れてしまった家のローンは、掛け金の高い特殊な保険にでも加入していない限り、何十年も払い続けなければならないのだ。

　

冷静に考えると、アメリカの住宅より利回りが悪く、狭く割高な日本の個人住宅の収益性は 、ハナから追求することはできないのだ。

こうして考えると、キャッシュで家を買える大金持ちでもない限り、日本では好きなときに好きなロケーションに住み替えることができる賃貸物件に住むに限ると思う。
　　　

　
感情が支配する世界

　　

だが各種アンケートでは「家を持ちたい派は80％を超え、賃貸派の20％を大きく引き離している。

家を持ちたいと思う原因は何だろう。

　

「土地があれば安心」という土地神話が心理面に残っているからだろうか？

庄屋は土地持ちで小作人は土地が持てないという、昔の日本の社会構造が、いまだに影響しているのだろうか？

　

家を持つ満足感や人生の目標を達成するための勤労意欲の持続という観点から見れば、 大きなリスクであっても、目の前に見えなければ、ないと同じに思えてしまうのだろうか？

所有する満足感や、好きなように間取りをアレンジできるといったメリットに加え、老後に 収入がなくなったときのことを考えると、家賃がいらなくなった持ち家に住むという選択肢は魅力的に映るはずだ。

　

毎月のローンへの支払い金額が、家賃よりも安いという不動産会社の説明が追い討ちとなり、ローン計画にはボーナスと退職金 が組み込まれているということなどはすっかり忘れてしまう。

だが、リストラでの早期退職やあてにならない年金、さらに退職金が昔のように期待できないという不安要素は、これからもさらに増えるのだ。

　

こうした傾向は今後もさらに顕著になるだろう。

そうなると家を買って動けなくなっている人は、通勤時間が長くなるリスクがさらに増えることになり、この傾向は今後一層顕著になるはずだ。

　

また、30歳代から家族のために30年以上の住宅ローンを払い続け、60歳で退職して退職金で残債を返却するというシナリオは、60歳まで働けるかどうか わからない時代においては、大きなリスクとなるだろう。

家を売りたい側は、もちろんそういう事態を見越し、完済年齢を75歳からさらに80歳まで上げたものや、生命保険からの返済をあてにした銀行ローンまで登場させている。

借りやすい条件が揃っているということは、落とし穴のぽっかりあい たリスクが発生しているのではないかと考えるのが普通だが、リスクを考えない風土に慣れきった日本人は、易々と貸す側の論理に乗ってしまう。

75歳や80歳まで返済しなければならないローンだけではなく、管理費や修繕費、固定資産税、マンションなら駐車場代まで、生涯払い続けなければならない。

　

仮に家賃よりも住宅ローンの毎月の支払額は低くても、管理費用や動けない不自由さなどのリスクを天秤にかければ、賃貸が圧倒的に有利な時代になっている。

　

　
さらに、住宅が余ってくる時代はもうそこまでやって来ている。

人生何があるかわからないし、日本では家を持ったら身動きが取れなくなっ てしまうわけで、知らず知らずのうちに行動範囲を縛られてしまうというリスクを考えると、日本の持ち家願望の高さは異常だといっていいだろう。

　

賃貸で住みたいところへ住み、余裕のある生活を楽しむ生活の方がストレスがないと思うのは私だけだろうか？

日本人 は目に見えるハードウエアには価値を見出しやすいが、目に見えないリスクや、通勤時間の短縮といった価値感に対しては驚くほど鈍感だ。

　

これは、アングロサクソン系の人種と大きく違うところだ。

家というのは単に住むところだ。

所有権の有無よりも、 ライフスタイルが変化した場合の対応のしやすさや、将来の経済的な環境の変化を視野に入れた視点で考える方が合理的なのだが・・

　

まあ、買いたい人は理屈じゃなくて、家を所有したいのだから、別に割高であろうが、30年先にどうなろうといいのかもしれない。

人間理屈だけで行動するわけではないからね。